相続した不動産の売却

相続不動産を売却したい

相続した不動産をどう活用するのかについてはいろいろな選択肢があります。配偶者がそのまま住み続ける場合にはそこまで大きな問題にはなりませんが、相続人自身が既に不動産を所有している状態で不動産を相続した場合には、居住用としての活用以外の方法を検討しなければなりません。

選択肢の一つとして、相続不動産を売却する方法があります。不動産を所有し続けるには長年にわたり管理することが必要となる上、固定資産税等の税金も毎年払い続ける必要があります。「ただ持っている」だけでも負担は小さくありません。相続人では不動産を管理し続けることが難しいという場合には、売却をしてしまうことが最善だと言えるケースもあるでしょう。

売却を検討する場合には税金面にも注意をしましょう。相続税のほか、登録免許税や譲渡所得税といった税金が発生します。予想外の納税となることがないよう、ご自身でもしっかり把握をしておきましょう。

登録免許税とは

不動産の名義変更を行うには必ず登録免許税が発生します。これは相続の場合に関わらず売買や贈与などが原因でも同様です。相続をしてすぐに売却をおこなう場合でも、相続人への名義変更は省略することはできません。被相続人から相続人名義へ変更をしてから、購入した買主名義に変更をする流れになります。

【相続不動産を売却する場合の登記の流れ】

被相続人名義　→　①相続人名義　→　②買主名義

相続人が負担するのは①に対する登録免許税のみであることが一般的です。（②は購入した買主が負担します。）税率は不動産固定資産税評価額の0.4%となります。

【登録免許税の計算】

固定資産税評価額　×　0.4%　=　相続人名義へ変更する際の登録免許税

譲渡所得税とは

不動産の購入価格に対して売却価格が上回った場合には譲渡所得税が発生します。譲渡によって得られた利益（売却益）に対する税金となります。売却価格から経費などを差し引くことができ、計算式は以下のとおりになります。

売却益　＝　不動産売却価格　－（購入価格＋取得費＋譲渡費用）
譲渡取得税　＝　売却益　×　税率

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間により異なります。「5年以下か5年超か」の枠で定められており、被相続人の所有期間を基準に計算されます。短期（5年以下）の場合は約40％、長期（5年超）の場合は約20％となります。その他、所有期間が10年超のマイホームの場合には軽減税率の特例がありますので負担は小さくなります。

譲渡所得税は売却益に対して課せられますので、売却益がなければ税金は発生しません。売却価格から差し引くことができる取得費や譲渡費用の計算も重要となるでしょう。所得費とは購入時の経費のことをいい、譲渡費用とは売却時の経費のことをいいます。具体的には以下のとおりとなります。

【取得費（購入時）】