不動産の名義変更の手続き

土地や建物の不動産は法務局で管理されています。不動産を購入したり不動産に担保を付けたりするとその名義人の住所や氏名を登記します。これらの登記情報は不動産の登記簿謄本を取得することで内容を確認することができますが、相続や売買などで不動産の名義が変わった際にはこの登記内容を変更する必要があります。これを一般的に不動産の名義変更と言います。

亡くなった方がご自身の名義で不動産を所有していた場合には、その不動産を引き継ぐ相続人の名義へ変更をする必要があります。相続による不動産の名義変更は特に期限が設けられておらず、さらには登記をしなくても第三者とのトラブルになる可能性が少なかったため、名義変更をせずに放置されるケースが散見されてきました。その結果、所有者不明の土地が急増し、空き家問題などの社会問題へと発展している現状があります。

不動産の名義変更手続きを行わずにいることはお勧めできません。長年放置してしまうことにより複数の相続が発生し、手続きがより複雑なるケースが増えています。相続人の方の負担を増やさないためにも早期の名義変更手続きが大切です。

 

相続による不動産名義変更

不動産の名義変更は法務局に書類を提出することにより行います。相続による名義変更は相続登記と呼ばれることが多くあります。

相続登記には期限はありません。戸籍などの必要書類が整い次第、法務局へ申請することができます。

法定相続分どおりに持分を登記するのであれば戸籍や住民票の公的書類のみで足りますが、もしそれ以外の割合で登記を行うのであれば誰がどの財産を引き継ぐのかを記した「遺産分割協議書」の提出が必要となります。これは相続人全員で話し合いを行う必要がありますので、各相続人が遠方にいる場合や疎遠だった場合などは協議書の作成までに多くの時間を要するケースもあるでしょう。

相続登記を放置してしまう要因として、この遺産分割協議がスムーズにいかずに滞ってしまうことが一番の理由として挙げられます。話し合いが平行線のまま前に進まないと面倒な作業にしか感じられずに時間ばかりが経過してしまうためです。しかしながら、その状態で相続人の1人が亡くなり二次相続が発生するとさらに当事者が増え、結果、より話し合いが難航する可能性が出てきてしまいます。何世代にも渡る相続手続きは非常に多くの時間や費用が必要となります。そうならないためにも、早い段階での相続手続きをお勧めいたします。

 

国も積極的な空き家対策(2019年民法改正)

近年「空き家問題」が社会問題として取り上げられることが多くなりました。各地で所有者不明の不動産が多く存在し、崩壊の危険性があるにも関わらず手を付けられない・土地を有効活用できないといった現状があるためです。

所有者不明の不動産が多く存在する原因は、相続登記を行っておらず相続人の居場所が判明しない・連絡が取れないことが理由のひとつにあります。これらのことが考慮され、現在は相続登記の義務化や罰則を設ける動きもあります。2019年の相続法改正では相続で不動産を取得したとしても登記をしなければ第三者に対抗できない(法定相続分を超える部分につき)規定が設けられるなど登記の必要性も大きくなりつつあります。国もこの対策に積極的に取り組んでいるといえますので、今後の動きにも注意が必要です。

 

遺言による不動産の名義変更

故人が遺言書を残している場合には遺言書を法務局に提出することにより相続登記をおこなうことができます。遺言書の要件をきちんと満たしていることが前提にはなりますが、要件を満たしていれば遺産分割協議書を作成する必要もなく、また戸籍の収集も最小限のみで対応が可能です。

なお、遺贈(遺言による贈与)により相続人ではない第三者が不動産を引き継ぐ場合には上記の方法では手続きはできません。この第三者のみでは登記申請できないのが原則となりますので、事前にしっかり確認をしましょう。

 

以上のように、不動産の名義変更は早目に行うことをお勧めしていますが、誰が何を引き継ぐのかにより手続き内容や必要書類が異なります。
徳島相続遺言相談センターではご相続人様のご事情に沿ってより的確なアドバイスをおこなうよう努めております。相続手続きでお悩みの方は、ぜひお気軽に徳島相続遺言相談センターまでお問合せ下さい。

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